La dolarización de las rentas

Según el análisis más reciente de la empresa multinacional JLL en el sector de bienes raíces, la industria inmobiliaria de Colombia ha experimentado un proceso de sofisticación en las últimas dos décadas, destacando la participación del capital institucional. Esta transformación del mercado conlleva ventajas, pero también plantea diversos desafíos para los involucrados, desde inversionistas hasta reguladores. En las últimas semanas, el principal instrumento de inversión inmobiliaria del país ha captado la atención del público, llegando al punto en que algunos inversionistas expresan sentirse defraudados.

“En JLL, consideramos que esto refleja tres elementos: turbulencias en los mercados financieros globales, una brecha de educación financiera, y cambios regulatorios y desinformación”,

señaló Rodrigo Torres, Director de Research de JLL Colombia.

El problema

La complicación en esta situación radica en que la intención de obtener una mayor liquidez en el mercado de capitales, que subyace en esta controversia, no se concretará en el futuro próximo. La falta de dolarización de los ingresos corporativos representa una limitación estructural para la entrada de capital extranjero al sector inmobiliario colombiano.

Desde su establecimiento en 1960 en Estados Unidos, los fideicomisos de inversión inmobiliaria, conocidos como REITS por sus siglas en inglés, han ganado popularidad debido a tres aspectos principales: ofrecen inversiones diversificadas en un portafolio de bienes raíces con perspectivas de valorización sin exigir una inversión inicial extraordinariamente elevada, distribuyen la mayoría de sus ganancias a los inversionistas y disfrutan de ciertos beneficios fiscales que favorecen su rendimiento. En la actualidad, hay más de 200 REITS en Estados Unidos y cientos en Latinoamérica.

“En Colombia existen cerca de 20 vehículos de inversión inmobiliaria bajo tres figuras: Patrimonio Autónomo de Titularización, como es el caso del PEI, con 8,5 billones de Activos bajo administración distribuidos en 1,1 millones de metros cuadrados, Fondos de Capital Privado, y Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliarios (FICI) que superan los 5 billones en AUM y pertenecen a más de 15.000 inversionistas.”,

aseguró Torres.

Polémica alrededor del tema

La controversia reciente surge principalmente debido a la combinación del ajuste en el mercado inmobiliario global, resultado de la pandemia, y el aumento en las tasas de interés a nivel mundial, impactando en los costos de financiamiento, las suposiciones de valoración y las opciones de atracción. Este fenómeno se refleja en el rendimiento poco sólido de los principales índices de fondos inmobiliarios en Estados Unidos, Brasil y México en los últimos tres años.

Adicionalmente, se identifica un margen de mejora en la educación financiera. Aunque las inversiones en títulos de fondos inmobiliarios están respaldadas por un portafolio de activos de bienes raíces, no son equivalentes a la adquisición de activos físicos. Su valor puede experimentar variaciones no necesariamente vinculadas al valor de los bienes raíces ni al comportamiento de las rentas generadas por dichas propiedades. Este fenómeno ha sido evidente en los últimos dos años, dando origen a la polémica mencionada anteriormente, como se detalla en nuestro análisis especial.

Por otro lado, en 2021, la Superintendencia Financiera emitió la circular 006, alterando la forma en que se valúan los FICI y el PEI. Hasta ese momento, los títulos de estos vehículos se negociaban en el mercado secundario a través de la Bolsa de Valores de Colombia y se valoraban de manera similar a los activos de renta fija, como los bonos, siguiendo de cerca el valor patrimonial. Actualmente, la valoración de estos títulos se determina mediante una fórmula basada en oferta y demanda. En un mercado con pocas transacciones y bajos volúmenes de negociación, esto podría tener repercusiones significativas. En otras palabras, una sola transacción de menos de 50 millones de pesos, representando una fracción mínima del valor de cualquier fondo, podría afectar a todos los inversionistas que posean esos títulos en sus carteras.

“Este cambio que generó confusión es producto de la búsqueda por liquidez, aunque visto en retrospectiva luce inoportuno. Por un lado, conviene a los fondos inmobiliarios ofrecer sus títulos a un mercado amplio como la bolsa de valores para así acceder a mayores recursos que les permitan crecer su portafolio, y con ello, seguir sofisticando la oferta inmobiliaria del país. Por otro lado, la Superintendencia Financiera y la Bolsa de Valores buscan dar mayor liquidez al mercado de renta variable para apoyar su estrategia de regionalización.”,

expresó Torres.

Desde una óptica más estructural, los fondos inmobiliarios colombianos están limitados a inversionistas locales poco sofisticados y son vulnerables a cambios regulatorios porque su acceso a capital extranjero es restringido. En particular, hay una barrera que diferencia a Colombia de la mayoría de países de la región: la dolarización de las rentas. Entre los principales mercados inmobiliarios de Latinoamérica, solo en Colombia y Brasil no se pactan ni pagan en dólares las rentas de activos corporativos.

Balance de rentas dolarizadas en Latinoamérica y el Caribe

Fuente: Baker Mackenzie. Global Corporate Real Estate Guide, y JLL GLA.

Para los inversionistas extranjeros, traer dólares al país para invertir en activos inmobiliarios que generarán rentas en pesos implica una exposición significativa a las depreciaciones sucesivas que experimentó el país desde 2014. Dolarizar las rentas atraería de inmediato capital extranjero – por naturaleza sofisticado – que impulsaría el desarrollo de más proyectos inmobiliarios y reduciría las fuertes fluctuaciones en los valores de los títulos generadas por inversionistas particulares a través de transacciones de bajos montos. En México, por ejemplo, la participación internacional en las FIBRAs supera el 30%, mientras que en Colombia la presencia de capital extranjero se limita a unos pocos fondos de capital privado.

“Más allá de las polémicas recientes en las que el PEI ha sido protagonista, la sofisticación del mercado inmobiliario colombiano tiene un largo camino por recorrer para cerrar brechas con países de la región. El recorrido incluye temas estructurales como la educación financiera y la dolarización de las rentas, además de otros coyunturales como las tasas de interés y los impactos de la pandemia en los mercados inmobiliarios comerciales y corporativos.”,

concluyó Torres.