El mercado logístico en Suramérica sigue creciendo. Según el Market Beat Industrial de Cushman & Wakefield, Bogotá y sus alrededores presentan una demanda en aumento y cerraron el 2022 con un 60% menos de disponibilidad de bodegas y parques industriales en comparación con el primer semestre del mismo año.
Lima y Santiago tienen un buen inventario con un crecimiento promedio del 7,76% y 5,18%, respectivamente. Sao Paulo y Río de Janeiro tienen los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 420 m².
Además, Cartagena de Indias y Santos movilizaron el 50% de la carga en el primer semestre del 2022 lo que consolida a Cartagena de Indias como un puerto logístico y de transbordo importante debido a su ubicación estratégica.
Precio en Bogotá y alrededores
Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², un 8 % más alto que el registrado en el 2021 (5,02 USD/m²). Bogotá es el segundo mercado con mejor precio de renta en el mercado de bodegas, después de Río de Janeiro.
De hecho, cerró el segundo semestre en USD 4,02 por m² lo que refleja un descenso del 3% en comparación con el mismo periodo de 2021.
“El valor del arriendo en moneda local había aumentado un 11%, pero debido a factores macroeconómicos la divisa se fue devaluando, mostrando un comportamiento inverso en dólares”
Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield.
Rentabilidad y mercado
En 2022, los cap rates en la región aumentaron debido al costo del dinero, pero el mercado de renta sigue siendo saludable en general. Aunque las vacancias son bajas en ciudades como São Paulo, Río de Janeiro, Bogotá y Santiago debido a la alta demanda de espacios logísticos, esto no generó descenso en los cap rates.
Oferta y demanda de espacios logísticos
La demanda de espacios logísticos aumenta debido al creciente e-commerce con una vacancia promedio de 6,69% y precio de arriendo promedio de USD 5,44 por m². En 2022 la demanda total de superficie logística fue de 1.134.974 m² con un promedio por ciudad de 190.000 m².
Bogotá y Santiago de Chile presentan la menor vacancia con 1,98% y 0,7% respectivamente. São Paulo, Santiago y Buenos Aires tienen los mayores indicadores de absorción neta con 429.381 m² , 291.483m² y 272.487 m² respectivamente. Buenos Aires ocupa el tercer lugar en la región con el mejor ratio de vacancia y su absorción neta semestral cerró con un valor positivo de 102.353 m².
Conclusiones
- Bogotá, Sao Paulo, Santiago, Buenos Aires, Río de Janeiro y Lima hay una gran demanda de superficies de bodegas y centros logísticos. Sin embargo la producción de nuevas superficies varía según el panorama económico y político de cada ciudad.
- En ciudades como Sao Paulo, Santiago y Bogotá la oferta y la demanda están equilibradas. Pero en ciudades como Río de Janeiro y Lima la producción supera en un 80% en promedio a la absorción, lo que aumenta la vacancia. En Buenos Aires la demanda supera la producción, lo que aumenta los precios de arriendo.
- Bogotá se ubica en tercer lugar en cuanto a superficies en construcción, con 535.706 m², detrás de Sao Paulo y Santiago, lo que demuestra su gran potencial y demanda en el mercado logístico
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