¿Qué son el POT, PBOT y EOT y cómo se aplican en proyectos de vivienda en Colombia? 

Si trabajas en diseño, desarrollo o construcción de vivienda en Colombia, conocer el POT, PBOT y EOT no es opcional: es esencial. Estos instrumentos de ordenamiento territorial definen qué se puede construir, dónde, cómo y para quién. En este artículo te explicamos qué significa cada uno, cómo funcionan y cómo se aplican en proyectos de vivienda VIS y VIP. 

¿Qué es el POT y por qué es tan importante en proyectos urbanos? 

El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) es el instrumento principal que define cómo debe crecer y transformarse un municipio o distrito. Su objetivo es organizar el uso del suelo para mejorar la calidad de vida, la sostenibilidad ambiental y el desarrollo económico. 

🏗️ ¿Qué determina el POT en términos de vivienda? 

• Define las zonas urbanas, rurales, de expansión y protección. 

• Regula el uso del suelo (residencial, comercial, mixto, etc.). 

• Establece normas de construcción: altura, densidad, área mínima, retiros, etc. 

• Asigna áreas para vivienda de interés social (VIS) y prioritaria (VIP). 

🧱 ¿Qué son el PBOT?

El Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) se aplica en municipios entre 30.000 y 100.000 habitantes. Tiene el mismo propósito que un POT, pero con menos componentes técnicos debido a la menor complejidad del territorio. 

🌱 ¿Qué es el EOT? 

El Esquema de Ordenamiento Territorial (EOT) se utiliza en municipios con menos de 30.000 habitantes, generalmente rurales. Su enfoque es más sencillo, pero igual de importante para planear el desarrollo y proteger el entorno natural. 

🧾 ¿Qué debe revisar un arquitecto o constructor antes de formular un proyecto? 

1. Zonificación: verifica si el predio permite uso residencial. 

2. Normativa de edificación: conoce las restricciones de altura, densidad, área libre, etc. 

3. Normas para VIS/VIP: algunas zonas exigen reservar un porcentaje para vivienda social. 

4. Equipamientos y espacio público: los proyectos deben garantizar acceso a parques, vías, servicios y colegios. 

5. Cargas urbanísticas: en algunos casos, el constructor debe aportar suelo, construir vías o dotar servicios como parte del desarrollo. 

⚠️ Ignorar el POT, PBOT o EOT puede llevar a la negación de la licencia urbanística o multas. 

🧑‍💼 ¿Quién aprueba y vigila el cumplimiento de estos planes? 

• La alcaldía lidera el diseño y aprobación del POT, PBOT o EOT. 

• El Concejo Municipal debe aprobar el documento final. 

• Curadurías urbanas revisan que los proyectos cumplan la norma antes de otorgar la licencia. 

• La comunidad también puede participar en las actualizaciones del plan. 

🔄 ¿Cada cuánto se actualizan estos planes? 

La ley establece que deben revisarse cada 12 años, aunque muchos municipios llevan más tiempo sin hacerlo. Algunos, como Bogotá, Medellín o Cali, han hecho revisiones recientes o están en proceso de ajuste. 

🛠️ ¿Cómo usar estos instrumentos para planear un buen proyecto de vivienda? 

• Consulta el POT/PBOT/EOT vigente del municipio donde vas a trabajar. 

• Trabaja con urbanistas o abogados especializados para interpretar la norma. 

• Adapta el diseño arquitectónico a las condiciones locales. 

• Anticípate a requerimientos sociales, ambientales y de infraestructura. 

📌 Un proyecto alineado con el POT tiene más posibilidades de aprobarse, atraer inversión y generar impacto positivo en el entorno.