Por: Alexander Peña Bernal
Un giro estratégico para la vivienda sostenible en Bogotá
La expedición del Decreto 676 de 2025 marca un punto de inflexión en la relación entre planeación urbana, sostenibilidad ambiental y reactivación económica en Bogotá. La norma, que adiciona un capítulo al Decreto Único Distrital de Ordenamiento Territorial, establece incentivos urbanísticos concretos para proyectos de vivienda que incorporen medidas de ecourbanismo y construcción sostenible. Más allá de un ajuste normativo, se trata de una señal política y económica clara: la sostenibilidad deja de ser únicamente un diferencial reputacional y pasa a convertirse en una variable estratégica para la viabilidad financiera y urbanística de los proyectos.
¿Qué cambia realmente con el Decreto 676 de 2025?
El decreto aplica a proyectos con uso residencial predominante que inicien trámite de plan parcial, licencia urbanística o modificación de licencia desde su entrada en vigencia. También contempla procesos en formulación que decidan acogerse a sus disposiciones. La norma introduce incentivos diferenciados según el tratamiento urbanístico: desarrollo, renovación urbana y consolidación.
Entre los principales incentivos se destacan:
- • Beneficios asociados a la obligación de cesión de suelo para espacio público en tratamiento de desarrollo.
- • Flexibilidad en cargas locales relacionadas con parques, plazas y plazoletas.
- • Posibilidad de incorporar mezcla de usos en Planes Parciales.
- • Pago compensatorio o cesión en sitio en renovación urbana.
- • Incentivos vinculados a obligaciones urbanísticas en consolidación.
- • Destinación de área construida a usos dotacionales e industriales en grandes servicios metropolitanos.
Condiciones para acceder a los incentivos
El acceso a los beneficios no es automático. Los proyectos deberán incorporar medidas de ecourbanismo en planos, diligenciar el Anexo de Construcción Sostenible del Formulario Único Nacional, presentar autodeclaración de medidas adoptadas y contar con precertificación o reconocimiento bajo estándares como CASA Colombia, LEED, EDGE o el Programa Bogotá Construcción Sostenible.
La sostenibilidad ya es tendencia de mercado
Según cifras del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS), al cierre de 2025 el 39,5% del área licenciada para vivienda en el país estaba en proceso de certificación bajo estándares sostenibles. En Bogotá, la cifra es aún más contundente: de 3.359.872 m² licenciados, 2.060.005 m² (61%) se registraron bajo algún sistema de certificación sostenible.
Impacto estratégico para desarrolladores y constructores
Para los líderes del sector constructor, este decreto implica una redefinición del modelo financiero y técnico de los proyectos. La sostenibilidad ya no es solo un componente ambiental: es una herramienta para optimizar cargas urbanísticas, mejorar indicadores financieros y aumentar la velocidad de comercialización.
Los desarrolladores deberán integrar desde la fase de diseño criterios técnicos sostenibles que permitan capturar los incentivos sin comprometer tiempos ni costos. Esto exige coordinación temprana entre diseñadores, consultores ambientales, financieros y equipos jurídicos.
VIS, VIP y no VIS: oportunidades diferenciadas
El decreto busca impulsar tanto vivienda VIS y VIP como no VIS. En el segmento VIS/VIP, los incentivos pueden mejorar el equilibrio financiero en un contexto de tasas elevadas y menor dinamismo de subsidios. En no VIS, la certificación sostenible se convierte en argumento comercial para un comprador cada vez más exigente.
Reactivación económica con enfoque climático
El Distrito articula la reactivación económica con acción climática. Este enfoque permite generar empleo, dinamizar la cadena de valor y al mismo tiempo reducir impactos ambientales. La sostenibilidad pasa de ser discurso a convertirse en política pública operativa.
Riesgos y desafíos de implementación
El principal riesgo está en la curva de aprendizaje. No todos los actores del sector dominan los estándares de certificación ni sus implicaciones técnicas y financieras. Además, la verificación y seguimiento por parte de las autoridades exigirá mayor rigurosidad documental y técnica.
Una ventaja competitiva para Bogotá
Con este decreto, Bogotá se posiciona como referente nacional en integración entre planeación urbana y sostenibilidad. Para inversionistas institucionales y fondos internacionales, contar con un marco normativo que premie estándares ambientales reduce riesgo regulatorio y mejora la bancabilidad de los proyectos.
Mirada estratégica para los decisores del sector
Los líderes del sector deben leer este decreto no como una obligación adicional, sino como una oportunidad para rediseñar portafolios de proyectos bajo una lógica de eficiencia urbana y ambiental. Quien incorpore tempranamente estos estándares podrá capturar valor adicional y mejorar su posicionamiento competitivo.
Más que una norma, una señal de mercado
El Decreto 676 de 2025 convierte la sostenibilidad en una ventaja concreta. Al vincular incentivos urbanísticos con medidas verificables, el Distrito crea reglas más claras para viabilizar proyectos y mejorar la calidad urbana desde el diseño.
