La ingeniería para la gestión, mantenimiento y eficiencia de las zonas comunes dejó de ser un “extra” en los proyectos inmobiliarios. Hoy es un diferenciador técnico, económico y competitivo que influye directamente en la decisión de compra, la valorización del inmueble y los costos operativos de la copropiedad.

Mientras la vivienda colombiana se transforma hacia modelos multifamiliares más densos, con amenities obligatorios, los ingenieros están ante un reto —y una oportunidad—: diseñar, mantener y optimizar zonas comunes con criterios técnicos, energéticos y financieros de alto desempeño.

Parques infantiles, gimnasios, fachadas, senderos, terrazas, piscinas, zonas húmedas, sistemas eléctricos, iluminación y equipos mecánicos: todo requiere ingeniería precisa, operaciones continuas y soluciones que reduzcan pérdidas, aumenten la vida útil y garanticen la seguridad.

Este artículo reúne las claves para que ingenieros, contratistas y administradores entiendan cómo convertir las zonas comunes y las piscinas en centros de eficiencia, ahorro y valor agregado, orientados a una nueva etapa del mercado inmobiliario.

1. La nueva realidad del mercado: las zonas comunes como producto ingenieril

En Colombia, más del 70 % de los nuevos hogares urbanos se proyectan en edificaciones multifamiliares. Ese crecimiento viene con una exigencia clara: amenities que realmente funcionen. No basta con instalar un parque, una piscina o un gimnasio; ahora el comprador evalúa:

• Costos de mantenimiento.
• Eficiencia energética.
• Durabilidad y calidad de los sistemas.
• Seguridad operativa.
• Diseño accesible y sostenible.

Esto convierte a las zonas comunes en un ecosistema técnico que exige ingeniería aplicada:

• Ingeniería civil para pavimentos, drenajes y estructuras.
• Ingeniería eléctrica para iluminación, tableros, cargas y eficiencia.
• Ingeniería mecánica para bombas, motobombas, calderas y equipos de piscina.
• Ingeniería sanitaria para consumos de agua, calidad y tratamiento.
• Ingeniería de seguridad para riesgos, señalización y planes de emergencia.
• Ingeniería de mantenimiento para protocolos y ciclos de vida de equipos.

Una zona común bien diseñada y bien gestionada puede reducir sus costos operativos entre 30 % y 60 % en un año. Y eso, en un edificio de 200 unidades, marca toda la diferencia para la administración y los propietarios.

2. ¿Por qué las piscinas se convirtieron en un componente estratégico?

Hace una década, tener piscina era un lujo. Hoy es un estandar en proyectos de estratos 3, 4, 5 y 6. Pero representan uno de los centros de costo más altos en cualquier copropiedad.

Ahí entra la ingeniería.

Los tres grandes dolores de las piscinas son:

1. Calefacción costosa.
2. Consumo excesivo de agua.
3. Iluminación ineficiente.

Y en los tres puntos, la ingeniería ya ofrece soluciones claras de ahorro que impulsan la demanda de contratos y fortalecen la reputación del profesional.

3. Ahorro energético: la ingeniería que paga sola la inversión

3.1. Hasta 80 % de ahorro en calefacción con bombas de calor

Las bombas de calor modernas trabajan con la energía presente en el aire. Usan solo entre 20 % y 25 % de energía eléctrica real, y el resto proviene del entorno.

Una bomba tradicional consume en promedio 4 kWh para elevar la temperatura del agua.
 Una bomba de calor logra lo mismo con 0,8 kWh.

Beneficios clave para ingeniería y administración:

• Disminución directa de costos operativos.
• Estabilidad térmica para piscinas climatizadas en climas fríos.
• Reducción de cargas sobre el sistema eléctrico del edificio.
• Retorno de inversión acelerado (menos de 18 meses en la mayoría de proyectos).

La tendencia mundial es clara: la calefacción por resistencia eléctrica está desapareciendo. Las copropiedades que no actualicen estos sistemas pagarán hasta cuatro veces más por el mismo resultado.

3.2. Sistemas fotovoltaicos para piscinas: una oportunidad subutilizada

El uso de energía solar para alimentar bombas, filtros y luces de piscina puede generar ahorros sustanciales, especialmente en zonas con alta radiación como Valle, Atlántico, Risaralda, Santander y Meta.

Costos promedio:
 Entre $400.000 y $800.000 COP por m² de piscina instalada.

Beneficios:

• Reducción de hasta 70 % en costos eléctricos asociados.
• Disminución de riesgo por sobrecarga en redes internas.
• Cumplimiento de criterios de sostenibilidad en certificaciones.

Para un proyecto de 200 m² de piscina, los ahorros anuales pueden superar $25 millones.

3.3. Iluminación LED: 85 % de ahorro y mayor confiabilidad

Sustituir luminarias halógenas o incandescentes por LED diseñadas para zonas húmedas garantiza:

• Menor consumo energético.
• Reducción drástica en costos de mantenimiento.
• Mayor vida útil (hasta 50.000 horas).
• Mejor calidad de iluminación para seguridad nocturna.

Tipos recomendados:

• LED sumergibles: para piscinas profundas.
• LED empotrados: alta estética y bajo riesgo de vandalismo.
• LED de superficie: ideales para reposición rápida.
• LED para preinstalación en piscinas nuevas.

Un módulo LED bien instalado puede reducir las paradas por mantenimiento en un 70 %.

4. Reducción de consumo de agua: ingeniería sanitaria estratégica

La pérdida de agua en piscinas puede deberse a:

• Evaporación (entre 6 % y 8 % por semana).
• Retro-lavados.
• Fugas no detectadas.
• Procesos de desinfección obsoletos.

Los nuevos sistemas permiten 92 % de ahorro de agua, especialmente gracias a:

4.1. Ionización del agua

Tecnologías modernas reemplazan gran parte del uso de cloro mediante iones de cobre y plata, eliminando bacterias y algas con alta eficiencia.

Ventajas:

• Menos reposiciones de agua.
• Menor agresividad química en superficies.
• Menos riesgos laborales para los operarios.

4.2. Ultravioleta (UV)

Desinfecta sin químicos, reduce cloro residual y mejora la calidad del agua.

4.3. Recuperación de agua de rebose

Sistemas con canales ocultos y cámaras de compensación que reducen la pérdida continua.

4.4. Filtros de alto rendimiento

Disminuyen necesidad de retrolavado y reducen consumo de agua hasta en un 25 %.

5. Tres pilares técnicos para el mantenimiento de zonas comunes


Una ingeniería seria no solo diseña: mantiene, controla y proyecta.
 Aquí los básicos que toda administración debería exigir y todo ingeniero debería cumplir:

5.1. Desinfección y protocolos técnicos

La desinfección no es solo aplicar químicos; es un proceso de control operativo que debe incluir:

• Concentraciones exactas por volumen de agua.
• Registros diarios de parámetros.
• Equipos calibrados (fotómetros, medidores digitales, tiras reactivas).
• Supervisión de limpieza mecánica y manual.
• Equipos adecuados para operarios (guantes, mascarillas, gafas, botas antideslizantes).

Una piscina con registros desactualizados es una piscina fuera de norma.

5.2. pH balanceado: el corazón de la operación

El pH define:

• Eficacia del cloro.
• Agresividad del agua sobre tuberías y estructuras.
• Confort para los usuarios.

Un pH entre 7,2 y 7,6 es el estándar.
 Por encima de 8,0 el cloro pierde hasta 80 % de efectividad.
 Por debajo de 7,0 el agua se vuelve corrosiva.

Los ingenieros deben implementar:

• Sensores automatizados.
• Sistemas de dosificación automática.
• Alarmas de desviación.

Esto reduce riesgos y convierte la operación en un sistema inteligente.

5.3. Mantenimiento de filtros y equipos mecánicos

Los puntos críticos:

• Verificar presión diferencial de filtros.
• Programar ciclos de retrolavado según caudal real.
• Evitar cavitación en bombas.
• Revisar sellos mecánicos cada 3 meses.
• Limpieza de tableros y verificación de protecciones.

Un filtro mal operado puede aumentar el consumo en 20 % y reducir la vida útil de la bomba a la mitad.

6. Zonas comunes fuera de piscinas: ingeniería integral que la mayoría subestima

Aunque las piscinas absorben gran parte del presupuesto, la ingeniería en zonas comunes abarca mucho más:

6.1. Parques infantiles:

Control de impacto, drenaje, superficies amortiguantes, anclajes, corrosión de estructuras metálicas.

6.2. Gimnasios:

Instalaciones eléctricas de alta carga, ventilación, absorción de vibraciones, mantenimiento de equipos.

6.3. Fachadas:

Limpieza técnica, líneas de vida, sellos, pinturas especializadas, sistemas de anclaje.

6.4. Jardinería:

Riego automatizado, captación de aguas lluvias, eficiencia hídrica.

6.5. Instalaciones eléctricas:

Tableros, protecciones, carga balanceada, iluminación LED, sistemas fotovoltaicos.

6.6. Drenajes y pavimentos:

Pendientes, evacuación, juntas, control de humedad en cubiertas.

Un ingeniero que pueda dar servicio integral a estos sistemas multiplica su portafolio y se convierte en aliado estratégico de la administración.

7. La nueva línea de negocio para ingenieros: vender soluciones, no metros cuadrados

El cliente del futuro —administradores, constructoras, fiduciarias, copropiedades— no quiere cotizaciones sueltas.
 Quiere soluciones de ahorro, durabilidad y estabilidad técnica.

La fórmula es clara:

• No venda una piscina → Venda una piscina con ahorro del 80 %.
• No venda iluminación → Venda una reducción del 85 % en consumo energético.
• No venda mantenimiento → Venda continuidad operativa con devolución de inversión.

Este cambio de enfoque dispara el cierre de contratos y posiciona al ingeniero como un proveedor de alto valor.

8. El ingeniero que entiende las zonas comunes domina el mercado

Las zonas comunes son uno de los activos más sensibles de cualquier edificio. Su correcta gestión define:

• El valor del metro cuadrado.
• La percepción del comprador.
• La estabilidad de las cuotas de administración.
• La seguridad y la vida útil de los sistemas.

La ingeniería moderna tiene el poder de transformar estos espacios en centros de eficiencia técnica, ahorro energético y valor inmobiliario. Quien domine este frente no solo vende servicios: construye reputación, fideliza edificios enteros y asegura contratos de largo plazo.